<案例>
黃先生將位於台北市羅斯福路的房屋出租給心雲科技公司，並和
心雲科技公司的邱老闆訂立租賃契約，雙方約定租期自民國101年6月
1日起至民國103年5月31日止，租金每月新台幣4萬元整，每月月初
支付，邱老闆並繳交二個月的押租金共8萬元給黃先生。不料，心雲
科技公司因景氣低迷，自102年6月就開始積欠租金而且拒絕搬遷，請
問黃先生該怎麼辦？
<建議>
依據民法第440條第1項規定，承租人（心雲科技公司）支付租金
遲延時，出租人（黃先生）得定相當之期限，催告承租人支付租金，
如果承租人於期限內再不為支付，出租人得終止租約。但同條第2項
又規定，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不
得依前項之規定，終止租約，其租金約定於每期開始時支付者，並應
於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。所以，黃先生依據民法的規
定，自102年8月起，就可以向心雲科技公司催告請求其在一定期限內
支付積欠的租金。
然而，土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額，除以擔
保金抵償外，達二個月以上時，出租人方得終止租約。由於就上述
情形而言，土地法是民法的特別規定，所以應該優先適用，換言之
，需房客心雲科技公司積欠的租金先以擔保金（就是押租金）抵償
完後，再額外積欠二個月時，房東黃先生才有權利經定期限催告後
，終止租約。簡單的說，就是必須等心雲科技公司積欠四個月以上
的租金，黃先生才能合法終止租約。因此，黃先生必須等到102年10
月開始才可以對心雲科技公司寄發存證信函催告其支付積欠之租金，
若不支付，才可終止租約。
如果心雲科技公司到時仍然不付租金而且又拒絕搬遷的話，黃先
生就必須向法院起訴請求其返還租賃物，並以心雲科技公司及其負責
人邱老闆為被告請求他們連帶給付積欠的租金以及返還相當於每月租
金的不當得利。這個訴訟依民事訴訟法第427條第2項第1款的規定應
該適用民事簡易程序。
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