衡情論理說法-涂文勳律師部落格

<案例>

    住在淡水的吳先生夫婦為了小孩的教育問題，想要尋找升學率高

的優良學區，經過千辛萬苦的挑選，終於在XX房屋的仲介下，以1680

萬的價格向劉先生購買位於南海路附近、屋齡近30年的頂樓房屋。交

屋後，全家才搬進去住不到三個月，有天晚上颱風下大雨，屋內浴室

及陽台的天花板竟然嚴重漏水！買到漏水房屋的吳先生該怎麼辦？

<建議>

    吳先生應該先委請律師對劉先生寄發存證信函，要求劉先生儘速

出面與其商討房屋漏水的解決之道。若是劉先生置之不理或敷衍拖延

的話，就必須對劉先生提告，因為依民法第354條規定，劉先生對於

其所出賣的房屋負有物之瑕疵擔保的責任，就是說，劉先生依法必須

將沒有瑕疵(例如，不會漏水)的房屋交給吳先生。此時，吳先生對劉

先生可主張的權利有二：一是解除契約，就是房子不要了，請劉先生

退還1680萬；二是減少價金，就是房子還要，但是這房子有瑕疵不值

得原先估算的1680萬，請劉先生退回一定比例的金錢(比如說30萬)。

這兩種權利吳先生可以擇一行使，但若房屋的瑕疵沒有非常嚴重的話

(比如說屋子是輻射屋或海砂屋)，通常上，法院傾向不會讓吳先生解

除契約，而只會判決減少價金。

    不過，要注意的是，吳先生必須在以存證信函通知劉先生之後的

六個月內，向劉先生行使上述的兩種權利，否則過了六個月的除斥期

間之後，就無法再對劉先生行使解除契約或減少價金的權利了。但是

，如果劉先生是故意隱瞞不告知房屋漏水瑕疵的話，就沒有六個月除

斥期間的適用，此時吳先生仍然可以行使上述兩種權利。